也許是那位地產界人士預言細價樓三個月內「爆煲」的消息太震撼，儘管相信的人不算多，社會上的討論仍然沒有停下來。過新年期間有朋友跟家人來個打賭，預言樓市將在兩年內下跌三成，輸的一方要請每位家人來一客五星級酒店的自助晚餐。碰面的時候朋友禁不住拿出來討論，陳述自己的論據，觀點。他認為任何投資都不可能只升不跌，越多人覺得樓價不可能下跌意味樓價上升的周期快要完結。朋友還以自己作例子，指本身算是中上收入階層，可過去十幾年薪金漲幅還不到三成，自住樓宇已升值一倍有多，按這樣的推算能負擔得起樓價的人已變得越來越少。在承接力不足下樓價怎可能不下跌！
跟那位地產投資者「三個月爆煲論」比較，朋友的預期自然沒有那麼聳人聽聞，但卻相當切合各項基本因素，絕對可算是合理的預測。要是我在場的話，肯定也會加入戰團，下注支持「樓價兩年內跌三成」的說法，並相信很有機會至少能掃到一頓豐富自助晚餐。
說「樓價兩年內跌三成」主要基於兩方面因素，其一是樓價特別是中、小型樓宇價格已極度脫離上班族的收入及負擔能力，根本不可能站得住腳。其二是兩年內美國利率必然上升，特別是到二○一六年升幅可能會比大部份人的預期更快更大，扭轉整個樓市的基調。
先說樓價跟負擔能力脫節問題。當前中、小型樓宇價格普遍在四、五百萬以上，以收入中位數計算一般家庭要拿出十幾年的總收入才能付出樓價總額，這個數值已冠絕全球，不但鄰近城市比不上，連向來以樓價貴馳名的大城市如倫敦、紐約、東京也被遠遠甩在後頭。要知道中、小型住宅的用家、買家主要是一般上班族、年輕夫婦，內地、外地投資者少之又少。當這些中、小型住宅樓價完全超出上班族負擔能力時，整體承接力必然逐步被侵蝕。
一些有物業或積蓄的父母也許會協助解決首期問題讓年輕上班族上車，但當樓價動輒每呎過萬或更高時，供款數額同樣會飆升，即使有首期也不容易負擔，最終樓價將會在用家無力或不願承接下回落。
此外，利率風險更是不容忽視。美國聯儲局今年內開始加息已成定局，只是未確定在年中還是秋季以後。表面上看，今年加息幅度偏向溫和，大概加半厘左右，對借貸成本、按揭供款影響不明顯。實情是聯儲局恢復加息及令利率正常化將會改變市場的預期，表明超低息時代已成過去，表明金融海嘯後的不正常寬鬆政策已告一段落，未來利率將會拾級而上，回到三、四厘左右的歷史正常水平。三、四厘利率跟高息年代七、八厘甚至十厘當然不可同日而語，但跟零息相比，四厘利率意味樓按供款大增四成甚至更多，升幅有限的薪金則進一步被蠶食，而供款佔收入比率更可能超出銀行的「警戒線」，業主因此可能要延長還款期或投入新資金以應付要求。
更重要的是，新的利率環境及不利因素很快就會扭轉市場預期，不管用家及投資者都要面對買樓負擔不斷升高的可怕事實，到時候願意入市的人肯定減少，超高樓價便再也承托不起來。
事實上從種種數據來看，美國經濟復蘇步伐已相當穩定及有力，只要歐債危機不重燃，到年中聯儲局便大有可能發現經濟及消費不再需要零息政策扶持，可以開始着手收緊超寬鬆貨幣政策，及早預防過去幾年大放水可能引發惡性通脹的危機。換言之，從今年年中開始，聯局將從刺激經濟增長為本改為防通脹為本，再加上共和黨控制的國會不住施壓要防止通脹升溫，反通脹大有可能成為今年秋季後的主調，令聯儲局加息步伐比預期快及多，並延續到2016年及以後。
○九年底開始的樓市狂潮基本上是零息加內地四萬億救市方案催生的。現在，四萬億方案效力已過，內地並已大力收水及積極調控樓市；再加上零息政策告終，沒有人再為樓價添柴加火，非理性亢奮將成為過去，樓價肯定迅速調整。九七年樓市爆煲，一年內樓價就下跌超過三成，今次樓市狂潮比當年更厲害，在兩年內下跌三成實在大有可能。
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